قانون جدید ساخت خانه باغ 1403 🏡 |【قوانین، جریمه و مجوزها】

پیش از سال 1374، هیچ قانون و سخت گیری در خصوص ساخت خانه باغ و تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی وجود نداشت. بدون هیچگونه محدودیتی میشد در ملک کشاورزی، بنای مسکونی یا خانه کارگری ساخت. با گذشت زمان و با در نظر گرفتن این موضوع که اراضی کشاورزی کشور در حال نابودی است، قانون سفت و محکمی برای این وضعیت تصویب شد. قانون جدید ساخت خانه باغ1403، اجازه نمیدهد مساحت ساخت خانه باغ از 15% مساحت کل زمین بیشتر شود و برای دریافت مجوز ساخت، باید درخواست تغییر کاربری باغ به ساخت خانه باغ را به مراجع ذیربط ارائه دهید و مراحل بررسی توسط جهاد کشاورزی و دریافت موافقتهای لازم را طی کنید.

جزئیات قانون جدید ساخت خانه باغ
قبلا (دقیقا قبل از سال 74) قانون مشخصی برای ساخت خانه باغ وجود نداشت و زمین شما با هر کاربری که به نام شما شده بود، می توانستید به راحتی با صرف هزینه ساخت بنا، برای خودتان در آن زمین خانه بسازید. این موضوع باعث شد تا بعد ها بیشتر اراضی زراعی و کشاورزی با هدف سود بیشتر به زمین های مسکونی تبدیل شوند و این مساله ضرر قابل توجهی به محیط زیست وارد کرد و حفاظت از بافت سبز را با مشکلی جدی رو به رو ساخت.
به این ترتیب قانون گذاران به فکر ایجاد یک قانون مشخص و قوانین سختگیری برای ساخت خانه در مزارع و باغ ها پرداختند. این قانون در سال 1403 دچار تغییراتی شد که در این بخش به شکل کامل به شرح قانون جدید ساخت خانه باغ1403 خواهیم پرداخت.
محدودیت های جدید اعمال شده با هدف کاهش ساخت و ساز در بافت سبز و کمک به عمومی شدن فضاهای بزرگ و باغ هایی با مساحت بالا از طریق دادن امتیاز هایی مانند مساحت بالاتر برای ساخت و ساز و یا امکان ساخت طبقه بیشتر می باشد.
شما در قانون جدید ساختن خانه باغ در ملک زراعی یا کشاورزی خود با عدد های دقیقی سر و کار دارید و همین مساله باعث می شود قوانین به شکل سخت گیرانه تری به مرحله اجرایی برسد. در قانون جدید شما نمی توانید اندازه خانه باغ خودتان را بیشتر از 15 درصد از اندازه کل ملک خودتان تعیین کنید و همین مساله باعث می شود تا ابعاد خانه باغ شما به 6.65 درصد ابعاد کل باغتان کاهش پیدا کند و نتوانید زمین زراعی خود را به یک منطقه مسکونی خصوصی تبدیل کنید.

با توجه به پیچیدگی قوانین و مراحل دریافت مجوز ساخت خانه باغ، داشتن یک وکیل ملکی متخصص میتواند روند کار را تسریع کند همینطور مشکلات به وجود آمده در این راه را حل کند. اگر به دنبال یک وکیل باتجربه در این حوزه هستید، پیشنهاد میکنیم لیست بهترین وکیل ملکی در تهران را بررسی کنید.
در ادامه به سه مورد از موارد استثنا در این قانون ساخت خانه باغ می پردازیم.
موارد استثنا در ساخت خانه باغ
- اگر قبلا خانه باغ خود را با قانون قبلی ساخته اید اصلا نگران نباشید! قرار بر این است که شما نیازی به تخریب و ساخت دوباره ملک خود نداشته باشید. در واقع شما جزو استثنا های این قانون هستید.
- اگر قبلا خانه باغ خود را طبق قانون قبلی ساخته بودید اما خانه باغ شما دچار حادثه شده و تحت تاثیر حوادث غیر مترقبه نابود شده، شما مشکلی برای ساخت همان خانه باغ در همان محل نخواهید داشت و شما هم جزو استثنا ها هستید.
- برای حفظ رفاه کارگران، خانه کارگری به مساحت 100 متر می تواند در باغ احداث شود.
شما برای ساخت خانه باغ به جز محدودیت های قانونی گفته شده باید موارد خاص تری را نیز در نظر بگیرید که در ادامه به آن می پردازیم.
شرایط قانونی ساخت خانه باغ
- سند مالکیت زمین مورد نظر شما برای ساخت خانه باغ باید رسمی و معتبر باشد.
- کاربری زمین شما باید از نوع باغی یا زراعی باشد و تغییر کاربری آن نیز باید با توجه به قانون صورت گرفته باشد.
- موقعیت جغرافیایی خود باغ باید در محدوده قانونی شهر و شهرک نباشد تا شرایط ساخت و ساز آن شامل خانه باغ شود.

مراحل تغییر کاربری زمین به زراعی یا باغ
- ساختن خانه باغ و خانه کارگری
- کرت بندی و قطعه بندی زمین
- دیوار کشی زمین و فنس کشی
- قطعه بندی
رعایت نکردن قانون برای ساخت خانه باغ باعث ایجاد پیشامد هایی می شود که در ادامه به بررسی آن می پردازیم:
در صورتی که شما تغییر کاربری زمین خودتان را بدون اجازه از کمیسیون اراضی در جهاد کشاورزی انجام دهید بنای شما تخریب خواهد شد و در عین حال جریمه نقدی شما معادل 1 تا 3 برابر ارزش ساختمانتان خواهد بود و در صورتی که شما این کار را تکرار کنید، باید در انتظار 1 تا 6 ماه حبس باشید.
باید این نکته را نیز خاطر نشان شویم که جهاد کشاورزی برای تخریب ساختمان شما بدون صدور رای از دادگاه و با حضور دادستان می تواند اقدام کند و این شامل خانه کارگری نیز خواهد بود. این به این معناست که شما حتی برای ساختن خانه کارگری نیز موظف به دریافت مجوزهای مربوطه هستید و این مساله تفاوتی با خود خانه باغ نخواهد داشت.
شرایط ساخت خانه باغ بر اساس متراژ زمین:
مساحت باغ (مترمربع) | تعداد طبقات مجاز | حداکثر درصد ساخت (از کل مساحت باغ) | شرایط خاص |
---|---|---|---|
کمتر از ۳۰۰۰ | ۲ طبقه | ۱۵٪ (در مجموع ۳۰٪ برای دو طبقه) | – |
بیش از ۳۰۰۰ | ۳ طبقه | ۱۵٪ (در مجموع ۴۵٪ برای سه طبقه) | – |
بیش از ۳۰۰۰ + ۷۰٪ واگذاری به شهرداری | ۴ طبقه | ۱۸٪ | باید ۷۰٪ باغ را به شهرداری واگذار کنید |
قانون جدید ساخت خانه باغ در تهران چگونه است؟
یکی از چالش های بزرگ افراد، ساخت خانه باغ در تهران است و دلیل اصلی آن منطقه جغرافیایی خاص تهران و جمعیت بالای آن می باشد. از طرفی با توجه به کمبود فضای سبز در تهران و لزوم وجود زمین های زراعی و کشاورزی برای داشتن هوایی پاک و فضایی سبز قانون گذاران نیز قانون جدید ساخت خانه باغ در شهر تهران را با نگاهی ویژه تر دنبال کردند. در این بخش به صورت خاص تر به قانون جدید ساخت خانه باغ در تهران خواهیم پرداخت:
1 | در قانون ساخت خانه باغ در تهران ما مرز عددی 3000 متر مربع را مشاهده می کنیم و باغ ها بر اساس آن به 2 دسته باغ با مساحت بالاتر از 3000 متر مربع و مساحت پایین تر از 3000 متر مربع تقسیم می شوند. |
2 | اگر مساحت باغ شما زیر 3000 متر مربع بود، شما اجازه ساخت یک خانه باغ دو طبقه با مساحت 15% مساحت باغتان را خواهید داشت. مجموع 2 طبقه باهم معادل 30% مساحت کل باغتان است. |
3 | اگر مساحت باغ شما از 3000 متر مربع بالاتر است، شما اجازه ساخت یک خانه باغ سه طبقه با مساحت 15% مساحت باغتان را خواهید داشت. مجموع 3 طبقه باهم معادل 45% مساحت کل باغتان است. |
4 | اگر مساحت باغ شما بالا باشد، می توانید با قرار دادن 70% باغ خود برای تبدیل به بوستان عمومی به دست شهرداری (آن هم به شکل رایگان) یک خانه باغ 4 طبقه به مساحت 18% را در ملک خود بسازید. یعنی هم 3 درصد مساحت ساخت بالاتر می رود و هم یک طبقه بیشتر می توانید بسازید. |

مراحل قانونی دریافت مجوز ساخت خانه باغ
در این بخش مراحل ساخت خانه باغ را به شکل مرحله ای به شما توضیح خواهیم داد. به صورت کلی مراحل ساخت خانه باغ طبق عکس بالا می باشد. اما در ادامه به طور کامل به بررسی این مراحل می پردازیم:
- مرحله 1: اولین مرحله از مراحل ساختن خانه باغ، اواین مرحله تهیه و تکمیل فرم تغییر کاربری و ارائه تمام مدارک و فرم تغییر کاربری به جهاد کشاورزی شهرستان شما خواهد بود. (در قسمت بعدی مدارک مورد نیاز را به طور کامل تشریح کرده ایم.) شما برای تحویل مدارک فقط 1 ماه زمان خواهید داشت.
- مرحله 2: درخواست شما از طرف جهاد کشاورزی بررسی می شود. جهاد کشاورزی تا 2 ماه از تاریخ ثبت درخواست شما، باید اقدام به رسیدگی کند.کوکی ها و گزارش ها در کنار مدارک و فرم درخواست شما به مدریت امور اراضی استان مورد نظرتان تحویل داده و ثبت می شود. ریاست سازمان پس از تایید اینکه زمین شما غیر زراعی و غیر باغی است و شما اجازه ساخت در آن را دارید، پاسخ را به شما و مراجع مربوط اعلام می کند.
- مرحله 3: کمیته کار کمیسیون پرونده شما را مورد بررسی قرار می دهند. در این مرحله ممکن است اعضای کمیته از باغ شما بازدید کنند و نظر کارشناسی دقیق خود را اعلام کنند.
- مرحله 4: پرونده شما در کمیسیون تبصره 1 ماده 1 مطرح شده و در صورت مخالفت، نتیجه از طریق دبیر کمیسیون به شما و مراجع مربوط اطلاع داده می شود.
- مرحله5: در صورتی که نظر کمیسیون مثبت باشد و باغ شما عوارض قانونی نداشته باشد، دبیرخانه مجوز شما را صادر می کند. اما در صورتی که شما مشمول عوارض باشد، پرونده شما برای تعیین قیمت اراضی (با کمیسیون تقویم) به جهاد کشاورزی شهرستان ارسال می شود و کمیسیون تقویم نظر خود را به دبیرخانه تبصره 1 ماده 1 و نهایتا به شما برای واریز عوارض (به حساب الکترونیکی خزانه داری کشور) اعلام می کند. نهایتا بعد از پرداخت نتیجه به جهاد کشاورزی شهر شما اعلام می شود و شما مجوز تغییر کاربری را دریافت می کنید.
این مورد را به یاد داشته باشید که بعد از دریافت مجوز تغییر کاربری لازم است تا از شهرداری نیز مجوز ساخت خانه باغ را دریافت کنید.
عوارضی که در مرحله 5 به آن اشاره کردیم، در واقع معادل 80% قیمت باغ (ارزش زمین پس از تغییر کاربری) می باشد. باید این مورد را نیز بدانید که ساخت باغ برای سکونت شخصی (یا همان خانه باغ) تا 500 متر مربع شامل پرداخت عوارض نخواهد بود.

مدارک لازم برای ساخت خانه باغ در قانون جدید
اطلاعات در مورد مدارک لازم برای ساخت خانه باغ در قانون جدید و تهیه به موقع آن قبل از شروع فرصت 1 ماهه درخواست شما، به روند صحیح و زمان بندی شده فرآیند دریافت مجوز کمک می کند. در ادامه به بررسی دقیق این مدارک خواهیم پرداخت.
مدارک ساخت خانه باغ:
- کپی سند مالکیت زمین: این سند باید با نام شما بوده و از اعتبار قانونی نیز برخوردار باشد.
- نقشه های زمین: این نقشه ها شامل جزئیات محل جغرافیایی دقیق زمین، مقیاس ها، ابعاد زمین می باشد.
- طرح های مورد نظر برای ساخت: نمای پیشنهادی برای ساختمان و قسمت های مختلف آن که توسط مهندسان تایید شده و مطابق قوانین شهرسازی و قوانین محلی است را شامل می شود.
- فرم کتبی درخواست دریافت مجوز: ارائه درخواست تغییر کاربری به همراه پرداخت هزینه های مرتبط با آن را شامل می شود.
- تاییدیه زیست محیطی: این مورد شامل تاییدیه زیست محیطی اطمینان از آسیب نرسیدن به منابع طبیعی، استاندارد های ساخت و ساز و البته تاسیسات زیر ساختی می باشد.

لزوم داشتن وکیل برای گرفتن مجوز ساخت خانه باغ در قانون جدید
اگر از ابتدای مقاله همراه ما بوده باشید از روند نسبتا سخت و پیچیده ساخت خانه باغ در قانون جدید به خوبی مطلع شده اید. یک وکیل ملکی خوب می تواند با استفاده از تجربه خود و دانش به روز خود و البته ارتباطات قوی روند رسیدگی به نتیجه دلخواه شما که همان گرفتن مجوز مربوط به ساخت خانه باغ می باشد را به بهینه ترین شکل ممکن کاهش دهد.
در صورتی که شما فرآیند دریافت مجوز خود را به وکیل قانونی خود بسپارید دیگر لزومی ندارد تا نگران این باشید که شاید یک مرحله از کار خود را اشتباه انجام داده اید یا یک نقص کوچک در مدارکتان باعث رد درخواست، صرف هزینه های اضافه مالی و البته قرار گرفتن شما برای بار چندم در اول صف دریافت مجوز شود.
هزینه وکیل در بسیاری از موارد از دوباره هزینه کردن شما در مسیر کمتر است. این مورد را نیز باید در نظر بگیرید که با داشتن وکیل خوب و کاربلد شما در تمام مراحل آسوده خاطر خواهید بود و این وکیل شماست که مراحل را دنبال می کند.
یک وکیل ملکی خوب، وکیلی است که تخصص ویژه ای در امور مربوط به ملک دارد و با قوانین این حوزه آشنایی کامل دارد. یک وکیل ملکی با تجربه به دلیل داشتن پرونده های متعدد در حوزه ملکی با روند پیگیری پرونده شما به خوبی آشنا بوده و در واقع شما اولین مورد او برای گرفتن مجوز ساخت خانه باغ نخواهید بود.

جدول جریمهها و عواقب تخلف در ساخت خانه باغ:
نوع تخلف | مجازات |
---|---|
تغییر کاربری بدون مجوز | تخریب بنا + جریمه نقدی ۱ تا ۳ برابر ارزش ساخت |
تکرار تخلف | ۱ تا ۶ ماه حبس |
ساخت خانه کارگری بدون مجوز | امکان تخریب بدون رأی دادگاه |
نکات کلیدی:
- حداکثر مساحت مجاز برای ساخت خانهباغ، 15% از مساحت کل زمین است.
- مدارک موردنیاز شامل سند مالکیت، نقشه زمین، و طرحهای ساخت میباشد.
- فرآیند دریافت مجوز ممکن است زمانبر و پیچیده باشد.
- از وکیل ملکی با تجربه کمک بگیرید تا مراحل قانونی را بهدرستی طی کنید.
- به استثنائات قانونی توجه داشته باشید، مانند خانهباغهای قبلی که نیازی به تخریب ندارند.
- با پیروی از این مراحل، میتوانید بهراحتی مجوز ساخت خانهباغ را دریافت کرده و از مشکلات قانونی جلوگیری کنید.
برای اطلاعات بیشتر، به سایتهای وزارت جهاد کشاورزی و سازمان امور اراضی مراجعه کنید.
جمع بندی
با توجه به سخت گیری های اعمال شده در قانون جدید ساخت خانه باغ داشتن دانش کافی از مسیر دریافت مجوز به شما کمک می کند تا بتوانید با سختی کمتری به هدف خود برسید. باید به این مورد دقت داشته باشید که حداکثر مساحت مجاز برای ساخت خانه باغ، 15% از مساحت کل زمین است و خانه باغ هایی که قبلا ساخته شدند نیازی به تخریب ندارند. پیشنهاد می کنیم قبل از شروع اقدامات خود مدارکی از جمله سند مالکیت، نقشه زمین و طرح های ساخت را آماده کنید. به یاد داشته باشید یک وکیل خوب ملکی می تواند همراه اصلی شما در این مسیر باشد.
بله، برای ساخت خانه باغ در زمین های کشاورزی یا زراعی باید مجوز تغییر کاربری از جهاد کشاورزی و شهرداری دریافت کنید.
تخریب بنا و جریمه نقدی ۱ تا ۳ برابر ارزش ساخت. همچنین ممکن است حبس تا ۶ ماه در پی داشته باشد.
خیر، اگر خانه باغ شما قبل از سال ۱۴۰۳ ساخته شده باشد، نیازی به تخریب نخواهد بود.